Implementasi Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi Sebagai Nilai Limit Dalam Lelang Hak Tanggungan

Mortgage auctions constitute a primary mechanism for executing collateral in resolving non-performing loans. This study examines the implementation of market value and liquidation value as the basis for determining reserve prices and analyzes their implications for substantive justice for debtors and creditors. Employing a normative-empirical legal research method, this study integrates statutory analysis, doctrinal review, and empirical observations of mortgage auction practices at the State Assets and Auction Service Office (KPKNL). The findings reveal a persistent gap between normative regulations—particularly Minister of Finance Regulation No. 122 of 2023 and the Indonesian Valuation Standards—which prioritize market value, and practical implementation, where creditors frequently apply liquidation value from the initial auction stage. This practice results in the disposal of collateral at prices below fair economic value, disproportionately disadvantaging debtors and weakening substantive justice. The study argues that such implementation contradicts fairness principles and increases the potential for post-auction disputes. The novelty of this research lies in proposing a tiered reserve price model that mandates the use of market value at the initial auction stage and permits liquidation value only in subsequent auctions if the asset remains unsold, supported by transparent procedures and independent appraisers. This model is expected to enhance legal certainty, balance the interests of debtors and creditors, and strengthen public trust in the mortgage auction system.   Lelang hak tanggungan merupakan mekanisme utama eksekusi jaminan dalam penyelesaian kredit bermasalah. Penelitian ini menganalisis implementasi penggunaan nilai pasar dan nilai likuidasi sebagai dasar penetapan nilai limit serta implikasinya terhadap keadilan substantif bagi debitur dan kreditur. Penelitian ini menggunakan metode hukum normatif-empiris dengan mengombinasikan analisis peraturan perundang-undangan, kajian doktrinal, dan pengamatan empiris terhadap praktik lelang hak tanggungan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Hasil penelitian menunjukkan adanya kesenjangan antara pengaturan normatif, khususnya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 dan Standar Penilaian Indonesia yang memprioritaskan nilai pasar, dengan praktik di lapangan yang masih dominan menggunakan nilai likuidasi sejak tahap awal pelelangan. Praktik tersebut menyebabkan objek jaminan dilepas pada harga yang tidak mencerminkan nilai ekonomis wajar, sehingga merugikan debitur dan melemahkan keadilan substantif. Penelitian ini menegaskan bahwa kondisi tersebut berpotensi meningkatkan sengketa pasca-lelang dan menurunkan kepercayaan terhadap sistem lelang. Kebaruan penelitian ini terletak pada tawaran model penetapan nilai limit secara berjenjang, yakni mewajibkan penggunaan nilai pasar pada pelelangan pertama dan menempatkan nilai likuidasi sebagai alternatif pada tahap berikutnya apabila objek tidak terjual, dengan mekanisme yang transparan dan melibatkan penilai independen. Model ini diharapkan mampu memperkuat kepastian hukum, menyeimbangkan kepentingan debitur dan kreditur, serta meningkatkan legitimasi sistem lelang hak tanggungan.