Capter, partager et redistribuer la plus-value foncière : le cas des terrains publics et des logements de marque à Istanbul

Cette thèse étudie la valorisation du foncier public à Istanbul. Elle interroge les relations entre l’État et les acteurs de l’immobilier résidentiel en Turquie, leur rôle dans l’organisation de la production du logement et leurs prérogatives en matière de gestion foncière qui pousse à la hausse la valeur des terrains publics. Pour étudier les relations État-marché dans les mécanismes de valorisation du foncier public, cette thèse analyse un montage opérationnel original, le partage des recettes en échange du foncier (PREF). Ce montage résulte d’une collaboration étroite entre TOKİ, l’Administration Publique du Logement Collectif et sa filiale, Emlak Konut, une société d’investissement foncier et immobilier cotée. TOKİ mobilise les terrains publics et les transforme en terrains bâtir avant de les vendre à Emlak Konut. Ce dernier garde la propriété du sol mais sélectionne un promoteur privé, dans le cadre d’un appel d’offres, chargé de financer et de construire un type de logement haut de gamme spécifique : le logement de marque. Avec ce montage, TOKİ et Emlak Konut garantissent une valorisation optimale du foncier public et promettent d’en redistribuer une partie au profit de l’intérêt général, en finançant notamment le logement social et les équipements publics. À partir de deux projets en PREF, situés dans les quartiers de Kayabaşı et de Zekeriyaköy, et avec l’apport des théories de la rente foncière et des études urbaines portant sur la captation de la valeur foncière, cette recherche décrypte dans le détail les bilans financiers des deux opérations immobilières. Les résultats portent sur les processus de captation, de partage et de redistribution de la valeur foncière à Istanbul. Ils mettent en évidence les stratégies des acteurs du PREF pour sécuriser les investissements immobiliers dans le logement de marque et maximiser les revenus publics issus de la valorisation foncière.