TÜRK BORÇLAR KANUNU M. 344/III İLE M. 138 ARASINDAKİ İLİŞKİ ÇERÇEVESİNDE KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

Konut kira sözleşmelerinin uyarlanması günümüzde yaşanan ekonomik sorunlardan dolayı sıklıkla gündeme gelmektedir. 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2024 tarihleri arasında konut kira bedeline ilişkin uygulanan %25’lik artış sınırı, özellikle kiraya verenler tarafından kira bedelinin artırılmasına yönelik girişimleri hızlandırmıştır. Kira bedelinin artırımı konusunda Türk Borçlar Kanunu m. 344/III hükmü ile Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmü önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu m. 344/III hükmü, beş yıllık süre şartının sağlanmasının ardından, kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedeli dikkate alınarak hâkim tarafından tespit edilebilmesini sağlamaktadır. Bu düzenleme beş yıllık bir süreden sonra, kiralananın kira bedelinin emsallerinin çok altında kalmasını engellemekte ve edimler arasındaki dengeyi sağlamaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmü ise bir süre şartı aramamakta, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü olaylar nedeniyle yaşanan aşırı ifa güçlüğünün giderilmesi, bozulan edim dengesinin tekrar sağlanması, eğer bu mümkün değilse borçluya sözleşmenin sona erdirilmesi imkânını tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 138 çerçevesinde farklı şekillerde uyarlama söz konusu olabilmekte ise de en çok rastlanan uyarlama türü kararlaştırılan bedelin artırımıdır. Bu nedenle her iki hüküm de kira bedelinin artırılmasına yönelik bir sonucun doğmasına imkân vermektedir. Aynı amaca hizmet eden bu iki hükmün birlikte değerlendirilmesi ve aradaki sınırın belirlenmesi, somut uyuşmazlığa uygulanması gereken hükümlerin tespit edilmesi noktasında önem arz etmektedir.