KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN DEĞİŞTİRİLMESİNİN ŞEKLE TABİ OLUP OLMADIĞI SORUNU

Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerine göre taraflar, kira sözleşmesini kurarken kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak bu serbesti, yenilenen kira dönemlerinde sınırlanmış olup TBK m. 344 hükmü uyarınca kira artış oranı, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasını aşamaz. Uygulamada kira sözleşmeleri genellikle iradi olarak adi yazılı yapılmakta ve kira artışının TÜFE oranında olacağı kararlaştırılmaktadır. Buna rağmen tarafların, kira yenileme döneminden önce sözlü ya da örtülü şekilde farklı bir kira bedeli üzerinde anlaştıkları da görülmektedir. Bu durumda belirlenen yeni kira bedeli, sözleşmede öngörülen artış oranı hesaplandığında bulunacak tutardan daha düşük veya daha yüksek olabilir. Taraflar, bu şekilde kararlaştırdıkları yeni kira bedeli üzerinden aslında sözleşmeyi değiştirmiş olmalarına rağmen bu tür değişiklikler, özellikle kira bedeline yönelik beş yıllık alacak zamanaşımı süresi içinde taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Zira taraflar arasında çıkan bir anlaşmazlık halinde kiraya veren taraf, aslında sözleşme değiştirilmiş olmasına rağmen bu değişiklik yazıya dökülmediğinden kira bedelinin eksik ödendiği iddiası ile kira fark alacaklarını talep etmekte; kiracılar ise çeşitli sebeplerle fazla ödedikleri kira bedellerinin iadesini talep etmektedir. Burada temel sorun, bu tür sözlü veya örtülü değişikliklerin geçerli olup olmadığı ve kira bedelinin değiştirilmesinde yazılı şekil şartının gerekip gerekmediğidir. Çalışmamızda, konuya ilişkin Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri kararları irdelenerek yargının bu uyuşmazlıklardaki tutumu değerlendirilecek, öte yandan konuyla ilgili teorik açıdan incelemeler yapılarak hukuki ihtilafların çözümüne katkı sağlanmaya çalışılacaktır.