La sécurité juridique de la vente d'immeuble en France et au Maroc

La fiabilité des institutions étatiques, des normes juridiques qu'elles édictent ainsi que la sécurité juridique des transactions sont fondamentales pour une paix sociale au sein d'un Etat de droit. En particulier, toute personne impliquée dans une vente d’immeuble a grand intérêt à ce que l’acte soit rédigé et publié en toute sécurité. En première partie de la thèse, nous soutenons l’idée que cet objectif ne peut être atteint, tout d’abord, sans la conclusion d’un contrat valable, strictement contrôlé et efficace. Pour ce faire, le notariat latin que connait tant la France que le Maroc, constitue un moyen d'une efficacité inégalable. En effet, au regard de son caractère indépendant et impartial et du devoir de conseil qu’il doit aux parties, le notaire a vocation à tenir compte de tous les intérêts en présence. Il est tenu notamment d’effectuer un certain nombre de vérifications afin de s’assurer de l’absence de toutes manœuvres frauduleuses. De plus, le devoir de conseil du notaire commande que celui-ci assure l’efficacité juridique de l’acte, c’est-à-dire un acte dont les effets juridiques sont exactement conformes à la volonté des parties. L’intelligibilité de cette volonté est, en effet, indispensable à la sauvegarde d’une sécurité juridique que certaines lacunes de la loi fragilisent. De plus, l’acte authentique peut servir comme remède à tout manquement aux obligations contractuelles qui porterait atteinte son efficacité. Tout d’abord, sa force exécutoire en droit français représente pour les parties une garantie d’efficacité. L’adoption de ce principe en droit marocain constituerait incontestablement un gage de sécurité juridique en matière de vente d’immeuble. En outre, pour la poursuite de cet objectif d’efficacité, la qualité de l’encadrement législatif s’avère indispensable. En droit français comme en droit marocain, nous avons pu constater que les contrats les plus strictement encadrés sont les ventes d’immeuble à construire et les ventes d’immeuble existant. Cependant, pour ces contrats, tandis que le droit français est marqué par un phénomène d’inflation législative qui peut, in fine, mener à l’insécurité, un encadrement législatif renforcé est à préconiser en droit marocain notamment sur le plan de la protection du consentement de l’acquéreur. Par ailleurs, il a été souligné au cours de cette thèse qu’en France comme au Maroc, dès lors qu’un contrat se rapportant à une vente d’immeuble peut revêtir la forme sous seing privé, son encadrement et sa validité demeurent insuffisamment assurés. Il s’agit précisément des promesses de vente, des cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières, des actes d’avocat au Maroc et des ventes d’immeubles non immatriculés. Pour remédier à cela, en France comme au Maroc, la généralisation de l’authenticité obligatoire nous semble nécessaire au regard des garanties de sécurité juridique qu’offre l’acte authentique. Par ailleurs, dans le cadre des développements consacrés à la seconde partie de la thèse, nous soutenons l’idée que la sécurité de la publicité foncière conditionne directement et nécessairement la sécurité juridique de la vente d’immeuble. En effet, une fois l’acte de vente conclu, le rédacteur doit accomplir un certain nombre de formalités pour assurer au contrat une pleine effectivité. En France, la publicité foncière conditionne l’opposabilité de l’acte à l’égard des tiers, tandis qu’au Maroc, une formalité d’inscription sur le livre foncier est indispensable pour la reconnaissance de l’existence même du droit transféré. Ces deux États adoptent deux grands types de systèmes de publicité foncière dont la confrontation est classique, mais qui ont une même finalité : la sécurité du transfert des immeubles et des droits réels immobiliers. Il ne s’agit certainement pas d’indiquer si l’un doit prévaloir sur l’autre car, en fin de compte, les deux se valent lorsqu’ils assurent une publicité sécurisée, c’est-à-dire complète et fiable.