การวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ ของอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการส่งเสริมการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR BONUS)

งานวิจัยนี้นำเสนอผลการวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์ของอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR BONUS) ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อหาความสัมพันธ์ของค่าการใช้พลังงานของอาคารต่อมาตรการการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และทำการวิเคราะห์หาความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์จากปัจจัยทางด้านการลงทุนและค่าการประหยัดพลังงานของอาคาร ตามข้อกำหนดให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 และเกณฑ์การประเมินที่จัดทำโดยสถาบันอาคารเขียวไทย (TREES) โดยการคัดเลือกอาคารที่มีค่าการถ่ายเทความร้อนรวมผ่านตามมาตรฐานให้เป็นอาคารอ้างอิงเพื่อใช้จำลองสภาพการใช้งานและหาค่าปริมาณการใช้ไฟฟ้าด้วยโปรแกรม Visual DOE ผลจากการวิจัยพบว่าอาคารสำนักงานทางเลือกซึ่งใช้แผ่นอลูมิเนียมสำเร็จรูปร่วมกับกระจกลามิเนต Low-E ที่มีค่า SHGC เท่ากับ 0.39 และหลอดไฟ T5 ซึ่งได้ FAR BONUS เท่ากับ 5% จะมีค่าการใช้พลังงานจากโปรแกรม Visual DOE 4.0 เท่ากับ 230 KWh/m2.yr ประหยัดพลังงานได้ 5.24% ทั้งนี้หากเปลี่ยนเป็นกระจกอินซูเลท Low-E ที่มีค่า SHGC เท่ากับ 0.22 หลอดไฟชนิด LED และการได้รับคะแนนจากการวิเคราะห์ตามเกณฑ์อาคารเขียว ซึ่งทำให้ได้ FAR BONUS เท่ากับ 20% จะให้ค่าการใช้พลังงาน 182 KWh/m2.yr ประหยัดพลังงานได้ 25.20% ในลักษณะเดียวกับห้างสรรพสินค้าทางเลือกซึ่งใช้แผ่นอลูมิเนียมสำเร็จรูปร่วมกับกระจกลามิเนต Low-E ที่มีค่า SHGC เท่ากับ 0.39 และหลอดไฟ T8 ซึ่งได้ FAR BONUS เท่ากับ 5% จะมีค่าการใช้พลังงานเท่ากับ 288 KWh/m2.yr ประหยัดพลังงานได้ 9.86% หากเปลี่ยนเป็นกระจกอินซูเลท Low-E ที่มีค่า SHGC เท่ากับ 0.22 หลอดไฟ LED และการได้รับคะแนนจากการวิเคราะห์ตามเกณฑ์อาคารเขียว โดย FAR BONUS เท่ากับ 20% จะมีค่าการใช้พลังงานเท่ากับ 219 KWh/m2.yr ประหยัดพลังงานได้ 31.56% โดยอาคารที่ประหยัดพลังงานมากหรือได้ FAR BONUS มากจะมีค่าก่อสร้างสูงกว่าอาคารประหยัดพลังงานน้อยหรือได้รับ FAR BONUS น้อย ซึ่งผลจากการวิจัยยังพบว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่เป็นปัจจัยสำคัญต่อการวิเคราะห์ผลประโยชน์ทางเศรษฐศาสตร์ที่ได้รับจาก FAR BONUS ทั้งนี้หากกำหนดให้ค่าเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเท่ากันโดยไม่คำนึงถึงระดับของการประหยัดพลังงาน อาคารประหยัดพลังงานระดับที่ 1 ซึ่งได้รับ FAR BONUS เพียง 5% จะให้ค่า NPV และ IRR มากกว่าอาคารระดับที่สูงซึ่งได้รับ FAR BONUS มากกว่า ในทางกลับกันหากพิจารณาให้ค่าเช่าสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ตามระดับอาคารประหยัดพลังงาน โดยกำหนดให้อาคารระดับ1 2 3 และ 4 ได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 5% 10% 15% และ 20% ตามลำดับ จะพบว่าทั้งอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้าที่ได้ประเมินเป็นอาคารระดับที่ 4 หรือได้รับค่า FAR BONUS 20% จะให้ค่า NPV ที่สูงที่สุด อย่างไรก็ตามหากอาคารประหยัดพลังงานดังกล่าวไม่ได้ค่าเช่าในอัตราที่เพิ่มขึ้นจากเดิม ค่า NPV ที่วิเคราะห์ได้จะมีค่าน้อยกว่าศูนย์ ซึ่งหมายถึงการเป็นทางเลือกที่ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ผลจากการศึกษานี้สามารถนำไปใช้เป็นปัจจัยในการพิจารณาถึงผลประโยชน์ความคุ้มค่า และแนวทางในการลงทุนก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการส่งเสริมการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน