ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL PEMBANGUNAN RUSUNAWA (Studi Kasus Pembangunan Rusunawa POLDA JATIM-Surabaya)

Salah satu aspek kajian dalam pengambilan keputusan kelayakan suatu proyek adalah  melakukan analisis kelayakan finansial. Analisis kelayakan finansial diperlukan untuk mengukur layak atau tidaknya proyek untuk dilaksanakan. Pada analisis kelayakan finansial ini diambil obyek rencana proyek yaitu pembangunan Rusunawa POLDA Jatim. Analisis dilakukan dari dua alternatif : alternatif 1 tanpa biaya APBN dan alternatif 2 dengan biaya APBN. Perhitungan analisis finansial membutuhkan (1) data biaya investasi termasuk Rencana Anggaran Biaya, biaya tanah, dan biaya perijinan; (2) biaya operasional; (3) biaya perawatan dan pemeliharaan; (4) harga sewa hunian; dan (5) cash flow. Data tersebut diperoleh dari hasil wawancara dan perhitungan. Sedangkan penilaian kelayakan finansial berdasarkan parameter NPV, IRR, BCR, PP, dan analisis sensitivitas. Hasil dari studi ini diperoleh perhitungan biaya investasi untuk proyek sebesar Rp. 16.308.885.000,-, biaya operasional sebesar Rp._250.963.850,- pertahun, biaya perawatan dan pemeliharaan sebesar Rp. 56.000.000,- pertahun. Harga sewa rata-rata sebesar Rp. 768.603/bulan. Hasil dari analisis finansial pada alternatif 1 diperoleh payback period = 30,27 tahun dan berdasarkan analisis dengan metode NPV, IRR, dan BCR dikatakan tidak layak. Sedangkan pada alternatif 2 diperoleh payback period = 30,48 tahun dan berdasarkan analisis dengan metode NPV, IRR, dan BCR dikatakan layak. Hasil analisis sensitivitas alternatif 1 menunjukkan bahwa perubahan nilai inflasi tidak mempengaruhi penilaian kelayakan finansial dan pada alternatif 2 dengan inflasi = 12% menunjukkan nilai NPV semakin besar, waktu pengembalian semakin cepat, nilai IRR semakin menurun, dan nilai BCR tetap.Kata-kata kunci: analisis finansial, rusunawa, harga sewa, kelayakan