ARSA SAHİBİNE, YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİLERE KARŞI DAVA AÇMA HAKKI TANIYAN VE AVANS TAPU UYGULAMALARI OLARAK BİLİNEN YARGITAY KARARLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi bazen yüklenici eseri tamamlamadan arsayı yükleniciye devretmekte, o da üçüncü kişilere satış yap-maktadır. Böylece üçüncü kişiler satın aldıkları bağımsız bölümün maliki olmaktadırlar. Fakat yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi sözleşmeden dönerek üçüncü kişilere karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açmakta, Yargıtay da bu davaları kabul etmektedir. Böylece üçüncü kişiler taşınmazlarını kaybetmektedir. Yargıtay’ın bu kararları pek çok açıdan hatalıdır. İlk olarak, üçüncü kişiler yüklenicinin halefi değildir. İkinci olarak arsanın yükleniciye devrini avans olarak nitelendirmektedir. Fakat avans para borçlarında söz konusu olur. Üçüncü olarak Yargıtay, yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin hakkını bir şahsî hak olarak nitelendirmektedir. Fakat bu bir aynî haktır. Dördüncü olarak Yargıtay, aynî etkili dönme görüşünü benimsemiştir. Beşincisi Yargıtay yükleniciden arsa payı alan kişileri peşinen kötü niyetli olarak kabul etmekte ve TMK m. 1023’ten yararlanamayacaklarına hükmetmektedir. Bu görüş de hem TMK m. 3’e hem de 1023’e aykırıdır.