O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E A PROTEÇÃO JURÍDICA DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS

Resumo: O mercado imobiliário representa um papel de destaque no desenvolvimento econômico e social do país por ser um forte impulsionador da economia, gerando empregos e impostos, além de viabilizar o acesso à moradia. Na década de 90, a falência da Encol, considerada a maior construtora à época, expôs um panorama de fragilidade dos mecanismos legislativos que regulavam a atividade, clamando pela intervenção estatal a fim de criar instrumentos mais eficazes a garantir a proteção jurídica dos adquirentes, especialmente em virtude da função social que a atividade de incorporação imobiliária exerce ao facilitar a aquisição de imóveis na planta e contribuir para a redução do déficit habitacional. Embora a atividade de incorporação imobiliária fosse regulamentada pela Lei nº.4.591/1964 e já trouxesse em seu escopo a responsabilidade solidária estendida a toda a cadeia produtiva, na época do episódio que deixou milhares de adquirentes sem as unidades imobiliárias, a lei especial não se mostrou suficiente para proteger os consumidores. Este artigo aborda a constituição do patrimônio de afetação na atividade de incorporação imobiliária como um mecanismo de proteção para os adquirentes de unidades imobiliárias adquiridas na planta. Examina as causas que ensejaram o surgimento desse instituto na atividade imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro, destacando o impacto que a falência da Construtora Encol ocasionou à economia do país ao desestabilizar fortemente o setor imobiliário. Por fim, analisa a efetividade da constituição do patrimônio de afetação como um meio de garantir a proteção jurídica do consumidor em razão da incomunicabilidade do acervo patrimonial, mas sobretudo porque exige que os recebíveis do empreendimento sejam direcionados exclusivamente para a obra afetada, e impede que dívidas da construtora oriundas de outros empreendimentos possam comprometer a conclusão e entrega das unidades imobiliárias objeto da afetação. Utiliza-se a pesquisa bibliográfica e documental, por meio da análise de legislação brasileira, além da pesquisa jurisprudencial, notadamente decisões judiciais que tem seguido a finalidade da Lei que instituiu o patrimônio de afetação na atividade de incorporação imobiliária. Palavras-chave: patrimônio de afetação; proteção jurídica; consumidor; incorporação imobiliária.