Le lot de copropriété, entre complexité et illusion : analyse de la nature juridique du lot de copropriété

L'acquisition d'un appartement dans un immeuble en copropriété semble être aujourd'hui une opération banale tant pour les consommateurs que pour les praticiens, chacun semblant considérer que l'objet de l'acquisition se limite à "la propriété" d'un appartement dans un ensemble immobilier.La notion de copropriété en France est définie par l’article 1° de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ». Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété. Le lot de copropriété est finalement la résultante d’une appropriation individuelle (la partie privative) à l’aide d’un procédé collectif (l’indivision généralisée des parties communes) et entre dans la notion plus large de propriété privée.L'analyse de la nature juridique du lot de copropriété vient cependant démontrer que l'objet de l’acquisition par le candidat acheteur est de nature bien différente. Celle-ci réside en une forme d’appropriation complexe en raison des distinctions qu’elle implique entre les différentes composantes du lot mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu’elle conjugue.Les droits attachés à la notion de lot de copropriété semblent être des droits complexes, tantôt droits personnels, tantôt droits réels, combinant pleine propriété, indivision, servitudes, usufruit et nue-propriété, ce que l’on pourrait appeler « la propriété plurielle », une forme de propriété « caméléon » avec des composantes hétérogènes.Le candidat acquéreur n’achète pas un appartement dans un immeuble mais, en réalité, une quote-part indivise dans des choses communes dont il ne connait ni l’étendue ni l’état ainsi que la jouissance exclusive d’un volume dénommé « partie privative » dont l’étendue est à la fois le critère et la conséquence (l’usage exclusif)L’analyse met en exergue une réelle discordance entre ce que les copropriétaires pensent posséder et la complexe réalité juridique de l’étendue de leur propriété et des droits et devoirs qui en découlent. Le découpage ainsi opéré démontre l’insécurité juridique du statut mis en place par la loi du 10 juillet 1965 ; c’est « l’illusion » de la copropriété immobilièreSi le statut de la copropriété devait être revu afin d’expliquer clairement au consommateur, qu’est le candidat copropriétaire, l’objet de son acquisition et ses implications juridiques et financières, il est fort à craindre qu’il se tourne vers une forme de propriété moins absconse.