Kira Bedeli Artışına İlişkin Hukuki Sınırlamalar Karşısında Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Değerlendirilmesi

Son yıllarda ülkemizde yaşanan enflasyon kira sözleşmelerini önemli ölçüde etkilemiş ve kira bedellerinde kısa sürede büyük artışlar yaşanmıştır. Konut kirası sözleşmelerindeki mevcut kiracıları bu artıştan koruyabilmek adına geçici bir düzenlemeyle yıllık artış %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlamanın kati bir şekilde uygulanması ise emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedelleri arasında büyük bir uçurumun oluşmasına sebep olmuştur. TBK m. 344/III uyarınca kira tespit davası ile emsal kira bedelinin belirlenebildiği hâllerde bu sorun çözülebilmektedir; fakat tespit davası 5 yıllık sürede açılabildiğinden, daha öncesinde yaşanan sorunlarda etkili değildir. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuğa tabi tutulması da bu uyuşmazlıkları bir ölçüde giderebilmektedir. Zira tarafların anlaşması şartıyla arabulucu kira artışını farklı bir oranda belirleyebilmektedir. Fakat arabuluculuğa rağmen anlaşmazlığın çözülememesi de olasıdır. Böyle bir durumda taraflar arasında bozulan edim dengesinin sağlanabilmesi adına uyarlama davasına başvurulması akla gelmektedir. Bu çalışma ile mevcut hukukî düzenlemeler karşısında TBK m. 138’in uygulanıp uygulanamayacağı hususunda kapsamlı bir değerlendirme yapılması amaçlanmıştır.